家屋評価の方法

固定資産税の家屋の評価方法は、総務大臣の定めた「固定資産（家屋）評価基準」に基づき再建築価格を基準として評価する方法をとっています。

固定資産税における家屋の評価額と実際の建築費や取得費とは異なる価額となります。また、経年減点補正率もいわゆる減価償却率と同一のものではありません。

(注)再建築価格とは

物価等の変動による年度間の税負担の不均衡を緩和するために、対象家屋と全く同一のものを評価の時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費を求めたもの

評価基準における家屋の評価は、まず、それぞれの家屋に再建築費評点数を付け、年数の経過による損耗の状況による減点補正率（経年減点補正率）をかけ、更に東京都特別区部に対する物価水準等を考慮した評点1点当たりの価額をかけて対象となる家屋の評価額を求めることとされています。

評価額 ＝（1平方メートル当り再建築費評点数）×（床面積）×｛経年（損耗）状況による減点補正率｝×（評点1点当たりの価格）

この再建築費評点数の付設については、固定資産評価基準に基づいた再建築費評点基準表により、原則として屋根、外壁、柱などの部分別に評点を積み上げる方法を採用しています。そのために新たに課税の対象となる新増築家屋の実地調査の折には各部分の仕上げの状況などをそれぞれ調査しています。

固定資産評価基準は3年に一度全面的に見直され、物価の動向に応じて基準表の改正が行われます。家屋の評価替えは、この新基準と経年による減点補正により上記を再計算することにより行われます。なお建築資材費、労務費など値上がりにより再建築費評点の上昇が経年減点補正による減額を上回る場合には、計算結果にかかわらず評価額は据置きとなります。また逆に再建築費評点が下落する場合の評価額は経年による下落幅を超えて減少することとなります。

住宅用の家屋のうち下記要件を満たすものについては、床面積120平方メートルまでの部分について新築後一定期間の固定資産税額が2分の1に減額されます。

床面積要件

50～280平方メートル（アパートは一戸あたり40～280平方メートル）

設備要件

玄関・キッチン・トイレの設置

減額される期間

• 一般の住宅...新築後3年度分（長期優良住宅は5年度分）
• 3階建以上の耐火住宅等...新築後5年度分（長期優良住宅は7年度分）