宅地等の評価の方法

更新日：2022年07月27日

固定資産税の土地の評価

固定資産税の土地の評価は、総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき、不動産鑑定等を参考に算定した正常売買価格を基礎として求めます。なお、平成6年度より宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に評価の均衡化・適正化を推進しています。

宅地の評価方法

中津川市では、市街地的形態を形成する地域（中津川・手賀野・駒場・千旦林・茄子川のそれぞれ一部）における宅地については「市街地宅地評価法」によって評価し、一方、主として市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地については「その他の宅地評価法」によって評価しています。

市街地宅地評価法（路線価式評価法）

街路に沿接する標準的な土地の1平方メートルあたりの価格である路線価を付設し、この路線価に基づいて各土地について画地計算法を適用して評価額を求める評価方法です。

評価の手順

  1. 用途地区の区分
    用途地区の区分は、宅地の利用状況が共通な地域を区分することです。これは路線価を付設するため、また、画地計算法を適用するために必要なものです。 中津川市における用途地区の区分は次のとおりです。
    • 普通商業地区
    • 住宅地区（併用住宅地区、普通住宅地区）
    • 工業地区（中小工場地区、大工場地区）
    • 村落地区（集団地区、村落地区
  2. 状況類似地域（地区）の区分
    用途地区について、その状況が相当に相違する地域（地区）ごとに状況類似地域（地区）として区分します。
  3. 標準宅地の選定
    状況類似地域ごとに、主要な街路に沿接する宅地のうちから、代表性、中庸性、安定性、確定性に留意し、かつ奥行、間口、形状等からみて標準的なものと認められる宅地（標準宅地）を選定します。
  4. 主要な街路への路線価の付設
    地価公示価格及び不動産鑑定価格を活用して標準宅地の適正な時価を評定し、主要な街路に宅地の単位当たり（1平方メートルあたり）の価格を評点で表した路線価を付設します。 路線価は原則として交差点から交差点までの一街路を単位として付設します。
  5. その他の街路への路線価の付設
    主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。
  6. 画地計算法
    路線価を基礎として、その路線価に沿接する各筆（画地）ごとに、それぞれの間口や奥行、形状、利用上の制限などを標準的な画地の状況と比較して、それぞれの補正率を乗じて単位地積（1平方メートル）あたりの価格を求めます。
    (注)画地：土地利用上や不動産取引上、ひとまとまりの単位とみなされる土地。
  7. 各土地の評価額の算出
    各土地の単位地積当たり価格に地積を乗じて評価額を算出します。

その他の宅地評価法

宅地の沿接する道路の状況、家屋の疎密度その他の利用上の便を総合的に考慮し、おおむねその状況が類似している宅地の所在する地区ごとに状況類似地区を選定し、地区内の標準的な宅地について価格を付設し、その1平方メートルあたりの単価に各筆の地積を乗じて評価額を求める評価方法です。

評価の手順

  1. 用途地区の区分
  2. 状況類似地域（地区）の区分
  3. 標準宅地の選定
  4. 単位当り価格の決定
  5. 「宅地の比準表」比準割合
  6. 所要の補正
  7. 各土地の評価額の算出
(注)1～3は、市街地宅地評価法の場合と同じ手順です。

住宅用地に対する特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、面積（家屋の床面積の10倍を限度とします）によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸当り200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地とします。小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の面積

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地の用に供されている土地の面積に、下記の住宅用地の率を乗じて求めます。
居住部分の割合による住宅用地の率
家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.00
併用住宅 下記以外の建築物 1/4以上、1/2未満 0.50
1/2以上 1.00
地上5階以上の耐火建築物 1/4以上、1/2未満 0.50
1/2以上、3/4未満 0.75
3/4以上 1.00

(注)「専用住宅」とは、専ら人の居住の用に供する家屋で、「併用住宅」とは、人の居住の用に供する割合が1/4以上の家屋をいいます。

負担水準の均衡化

負担水準が高い土地については税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地についてはなだらかに税負担を上昇させることによって、負担水準の均衡化を促進する措置を講じています。

負担水準とは

個々の宅地等の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の算式によって求められます。

負担水準＝前年度課税標準額÷今年度課税標準の特例額

(注)「今年度課税標準の特例額」は上記住宅用地に対する課税標準の特例を参照

負担水準による税額の措置
土地の区分 負担水準 税負担調整 税額
住宅用地 100％以上 本則課税となり引下げ 引下げ
20％以上、100％未満 (A)＝前年度課税標準額＋今年度特例率適用後の本則課税標準額の5％
(注)(A)が 今年度評価額×特例率 を上回る場合は 今年度評価額×特例率、 20％を下回る場合は 今年度評価額×20％		 引上げ
商業地等 （非住宅用地） 70％以上 70％まで引下げ 引下げ
60％以上、70％未満 前年度課税標準額に据置 据置
20％以上、60％未満 (B)＝前年度課税標準額＋今年度の評価額の2.5％
(注)(B)が今年度評価額×60％を上回る場合は今年度評価額×60％、 20％を下回る場合は今年度評価額×20％		 引上げ

住宅用地

（今年度課税標準額）＝（前年度課税標準額）＋（今年度課税標準の特例額×5％）

(注)上記課税標準額が、今年度評価額×特例率 を上回る場合は今年度評価額×特例率、20％を下回る場合は今年度評価額×20％となります。

商業地等（非住宅用地）

（今年度課税標準額）＝（前年度課税標準額）＋（今年度評価額×5％）

(注)上記課税標準額が今年度評価額×60％を上回る場合は今年度評価額×60％、20％を下回る場合は今年度評価額×20％となります。

税額が前年度より下がる場合

住宅用地は負担水準が100％、商業地等（非住宅用地）は負担水準が70％を超える土地については、宅地等にかかる税負担について、それぞれ負担水準を100％または70％に課税標準額まで引き下げられます。

税額が据え置かれる場合

商業地等（非住宅用地）のうち負担水準が60％以上70％以下の土地については、税額が据え置かれます。

税額が上がる場合

住宅用地で負担水準が100％未満、商業地等（非住宅用地）で負担水準が60％未満の土地については、それぞれの式によって算出されます。

この記事に関するお問い合わせ先

市民部税務課
電話番号：0573-66-1111
（市民税係142・143、資産税係133・134・135、税制係147、債権管理係144・145・148・149）
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